Inwestor zastępczy – na co zwrócić uwagę przy wyborze i czego od niego oczekiwać?
Inwestor zastępczy to bardzo popularna instytucja w procesie budowlanym, po którą coraz chętniej sięgają zabiegani inwestorzy. Brak czasu, natłok obowiązków, wielość równocześnie prowadzonych projektów, to czynniki, które mogą skłonić do wyboru inwestora zastępczego. Budowa to z pewnością wieloetapowy i dość skomplikowany proces, który bezwzględnie należy powierzyć wykwalifikowanym specjalistom w tej dziedzinie. Jak jednak wybrać tego odpowiedniego? Przeczytaj, nim podejmiesz decyzję, która może cię słono kosztować.
Wybór generalnego wykonawcy
Jedną z zasadniczych ról inwestora zastępczego na początkowym etapie budowy jest wybór generalnego wykonawcy. Wszelkie działania podejmowane są zgodnie ze sprawdzoną zasadą: Niech wygra najlepszy. Postępowanie przetargowe bywa procesem żmudnym, który oprócz szczegółowego harmonogramu i warunków dla oferentów wymaga opracowania kalendarza szeregu spotkań informacyjnych i negocjacji, a także prowadzenia korespondencji i wszelkiej niezbędnej dokumentacji przetargowej. To właśnie po stronie inwestora zastępczego leży sporządzenie umowy inwestora z generalnym wykonawcą, a także szeroko rozumiana komunikacja z oferentami, w tym analiza i weryfikacja przedłożonych propozycji. Nieustanne konsultowanie i uzgadnianie założeń umowy pod kątem optymalizacji kosztów i aspektów technicznych projektu, to codzienność jego pracy. Na końcowym etapie wyboru właściwej oferty należy oczekiwać ostatecznej rekomendacji najlepszej propozycji, poprzedzonej skrupulatną oceną, uwzględniającą również rozwiązania alternatywne. A wszystko to w porozumieniu z projektantem i po uzgodnieniu warunków kontraktowych.
Prowadzenie, nadzór, administrowanie
Właściwe doglądanie rozpoczętych prac na budowie wymaga ciągłej obecności inwestora zastępczego. Sprawdzanie zgodności podjętych czynności z dokumentacją projektową, pozwoleniem na budowę, przepisami prawa oraz zasadami wiedzy technicznej stanowi standardowy katalog wymagań od osób zastępujących głównego inwestora.
Dobry inwestor zastępczy zadba także o wysoką jakość robót budowlanych i stosowanych materiałów, odpowiadających wymogom ustawie prawo budowlane. Odbiór kolejnych etapów prac, w tym tych ulegających zakryciu i zanikających, aż po przekazanie do użytkowanie, nie obejdzie się bez udziału inwestora zastępczego. To, co należy do repertuaru obowiązków to także kontrola nad postępowaniem kierownika budowy i pilnowanie skrupulatnego odnotowywania w dzienniku budowy kolejnych etapów prac, wykonania poprawek, czy usunięcia ewentualnych zagrożeń i wad.
Oprócz oczywistego nadzoru nad przebiegiem inwestycji i ich zgodności z zawartymi umowami, po stronie inwestora zastępczego leży opracowanie procedur zarządzania budową, a także wszelkiej dokumentacji i zasad jej obiegu (m.in. protokołów, dziennika budowy itp.) Bardzo istotną kwestią pozostaje także weryfikacja poprawności wniesienia zabezpieczenia należytego wykonania kontraktu. W przypadku zejścia/usunięcia z placu budowy generalnego wykonawcy inwestor zastępczy dokona również pełnej inwentaryzacji robót oraz dopilnuje przygotowania planu zabezpieczenia placu budowy.
W pełni profesjonalnej usłudze nie może zabraknąć wzajemnej komunikacji z generalnym wykonawcą, inwestorem, a także inspektorami nadzoru. Dobry inwestor zastępczy nie straci również kontroli nad procedurą usuwania wad, weryfikacją faktur za roboty podwykonawcze, czy harmonogramem płatności za nie i wszelkimi kwestiami ubezpieczeniowymi. Systematyczne i końcowe rozliczenie inwestycji, również pod kątem formalnym nie odbędzie się bez udziału inwestora zastępczego.
Odbiór końcowy
Na uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie kończy się rola inwestora zastępczego. Proces odbioru budowy wykonanych prac uznaje się za właściwie opracowany i przeprowadzony tylko wtedy, gdy zostaną dopełnione wszelkie formalności, dokumentacja powykonawcza jest kompletna (m.in. instrukcje, atesty, świadectwa), a rozruchy i próby urządzeń przejdą pomyślnie.
Obowiązkowe jest także uczestnictwo inwestora zastępczego w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, w tym w kontrolach instytucji zewnętrznych (np. Sanepid), a także korespondowanie z organami nadzoru budowlanego. Jedną z ostatecznych czynności stanowi weryfikacja i akceptacja dokumentacji powykonawczej, a także organizacja i udział w przekazywaniu przez generalnego wykonawcę gotowego obiektu.
Ludzie, narzędzia, pieniądze, dokumenty, prace – to tylko początek bardzo długiej listy aspektów, którymi powinien zaopiekować się inwestor zastępczy. Nic jednak tak nie świadczy o fachowości specjalisty, którego chcemy zatrudnić jak poprzednio prowadzone realizacje. To będzie najlepsza rekomendacja dla inwestora, który właśnie zastanawia się nad wyborem swojego zaufanego przedstawiciela na budowie.